惠阳同居关系律师解析本案：本案中，2014年9月25日，原告与被告于开平市民政局办理离婚登记。离婚后，二人并没有断绝来往。即老百姓所说的离婚不离家，法律上叫做同居关系。2016年6月20日，被告与惠州市上河坊商业城开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定购买位博罗县石湾镇鸾××、××经济合作社××大道东侧××商业城××区××房房；2016年7月26日，被告与第三人签订《个人一手住房贷款合同》，由被告向第三人抵押贷款，并办理了预售商品房抵押权预告登记【登记证明号：粤（2016）博罗县不动产证明第5021274号】；2018年3月8日，原告被告签订《解除同居关系协议书》，其中第三条约定：现双方确认共同购买的登记在男方名下的位惠州市博罗县××区××2011房屋一套的全部权益自本协议签订之日起归女方所有，每月需向银行偿还的按揭贷款转由女方按规定期限支付至银行账户。女方可提前归还贷款后，要求男方办理过户手续至女方名下。女方向男方支付房屋分割款20万元，该款项用于向女方支付三个子女的抚养费；被告于当天向原告出具《收条》给原告收执。
法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，不动产因法律行为发生物权变动，办理登记是生效要件。本案中涉案房屋并未办理登记，原告请求确认涉案房产归其所有，不符合法律的规定，本院不予支持。
对涉案房屋，由于被告与原告签订协议书，按揭贷款转由女方按规定期限支付至银行账户，女方可提前归还贷款后，要求男方办理过户手续至女方名下，该协议关于房屋过户部分是双方当事人的真实意思表示，并无违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。由于涉案房屋抵押给第三人，第三人主张需债权获全部清偿的情况下才对涉案房屋进行变更登记；又由于被告无法联系，原告向本院申请代被告还清涉案房屋的抵押贷款，并表示有能力一次性支付剩余抵押贷款，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条的规定，本院予以准许；在原告提前归还贷款使抵押权消灭后，房屋的变更登记不存在事实和法律上的障碍，原告请求被告将位博罗县石湾镇鸾××、××经济合作社××大道东侧××商业城××区××房房变更登记至原告名下，于法有据，本院予以支持；原告申请有关过户的费用由原告负担，因此涉案房屋的有关过户的费用由原告负担。被告经本院传唤无正当理由拒不到庭，视其放弃有关抗辩权利，不影响本院对本案的审理和判决。
附：唐XX与黄XX共有物分割纠纷一审民事判决书
博罗县人民法院
民事判决书
（2018）粤1322民初4398号
原告：唐XX，女，汉族，1979年6月27日出生，身份证住址：广东省开平市。
诉讼代理人：李XX，广东XX律师事务所律师。
被告：黄XX，男，汉族，1973年2月19日出生，身份证住址：广东省开平市。
第三人：中国银行股份有限公司惠州分行，住所：惠州市麦地路22号。
负责人：陈穗勇。
上列原告与被告、第三人共有物分割纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告唐XX及诉讼代理人李XX到庭参加诉讼，被告黄XX及第三人经本院送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出的诉讼请求：1、确认位于惠州市博罗县××区××号的房产归原告所有，并判令被告办理产权变更登记手续；2、由被告承担本案诉讼费（含保全费）。
事实和理由：2014年9月25日，原、被告双方协议离婚并办理离婚登记手续，双方离婚后一段时间又同居生活在一起。同居其间，主要由原告支付款项购买了位惠州市博罗县××区××的的房屋一套。2017年6月，双方解除同居关系后，就子女抚养及财产分割问题经多次协商后，于2018年3月8日签订《解除同居关系协议书》，其中就双方共同购买的登记在被告名下的位惠州市博罗县××区××号号的房产双方协议并确定该房产的全部权益自协议签订后归原告所有；每月须向银行偿还的贷款由原告按规定期限支付至被告归还银行贷款的账户；原告提前归还贷款后，被告须将房产办理过户手续至原告名下。协议签订后，原告按照约定，向被告支付补偿分割款20万元，且每月按规定期限向被告银行账户支付应还贷款款项。现被告虽将房屋交付给了原告使用，但原告与被告协商拟提前还清案涉房屋贷款后，将房产变更登记到原告名下，而被告却故意拖延不予配合。现原告愿意出资提前还清在第三人处所借的购房贷款。
被告经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票后，未向本院提供书面答辩和相关证据。
第三人向本院提供书面答辩称，1、答辩人与被告黄XX之间就涉案房产签订了抵押贷款合同，并办理涉案房屋的抵押预告登记，答辩人对涉案房屋享有抵押权。二、原被告双方对涉案房屋的分割约定，并未告知答辩人，且未经答辩人同意，答辩人对涉案房屋享有抵押权，涉案房屋的相关处置应以答辩人的贷款为优先，只有当被告在答辩人处的贷款本金、利息、罚息（如有）等全部偿清的情况下，答辩人才对涉案房屋进行变更登记。
本院经审查，由于被告放弃对原告证据质证的权利，本院对原告提供的证据依法予以采信，并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：2014年9月25日，原告与被告于开平市民政局办理离婚登记。2016年6月20日，被告与惠州市上河坊商业城开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定购买位博罗县石湾镇鸾××、××经济合作社××大道东侧××商业城××区××房房；2016年7月26日，被告与第三人签订《个人一手住房贷款合同》，由被告向第三人抵押贷款，并办理了预售商品房抵押权预告登记【登记证明号：粤（2016）博罗县不动产证明第5021274号】；2018年3月8日，原告被告签订《解除同居关系协议书》，其中第三条约定：现双方确认共同购买的登记在男方名下的位惠州市博罗县××区××2011房屋一套的全部权益自本协议签订之日起归女方所有，每月需向银行偿还的按揭贷款转由女方按规定期限支付至银行账户。女方可提前归还贷款后，要求男方办理过户手续至女方名下。女方向男方支付房屋分割款20万元，该款项用于向女方支付三个子女的抚养费；被告于当天向原告出具《收条》给原告收执。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，不动产因法律行为发生物权变动，办理登记是生效要件。本案中涉案房屋并未办理登记，原告请求确认涉案房产归其所有，不符合法律的规定，本院不予支持。
对涉案房屋，由于被告与原告签订协议书，按揭贷款转由女方按规定期限支付至银行账户，女方可提前归还贷款后，要求男方办理过户手续至女方名下，该协议关于房屋过户部分是双方当事人的真实意思表示，并无违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。由于涉案房屋抵押给第三人，第三人主张需债权获全部清偿的情况下才对涉案房屋进行变更登记；又由于被告无法联系，原告向本院申请代被告还清涉案房屋的抵押贷款，并表示有能力一次性支付剩余抵押贷款，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条的规定，本院予以准许；在原告提前归还贷款使抵押权消灭后，房屋的变更登记不存在事实和法律上的障碍，原告请求被告将位博罗县石湾镇鸾××、××经济合作社××大道东侧××商业城××区××房房变更登记至原告名下，于法有据，本院予以支持；原告申请有关过户的费用由原告负担，因此涉案房屋的有关过户的费用由原告负担。被告经本院传唤无正当理由拒不到庭，视其放弃有关抗辩权利，不影响本院对本案的审理和判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条的规定，判决如下：
一、原告唐XX在本判决发生法律效力之日起七日内代被告黄XX向第三人中国银行惠州分行清偿位于博罗县石湾镇鸾岗村卢屋、谢屋经济合作社兴业大道东侧上河坊商业城Q7B区3栋201号房的贷款本息，具体数额以第三人中国银行惠州分行当天提供的尚欠数额为准。
二、被告黄XX于原告唐XX履行上述第一判项确定的义务后七日内办理注销博罗县石湾镇鸾岗村卢屋、谢屋经济合作社兴业大道东侧上河坊商业城Q7B区3栋201号房的抵押预告登记手续【粤（2016）博罗县不动产证明第5021274号】，第三人中国银行惠州分行予以协助配合。
三、被告黄XX应于博罗县石湾镇鸾岗村卢屋、谢屋经济合作社兴业大道东侧上河坊商业城Q7B区3栋201号房的注销抵押预告登记之日起七日内协助原告唐XX办理转移登记，有关费用由原告负担。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14430元，公告费300元，由原告承担7215元，被告承担7515元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判长 朱友良
审判员 钟伟志
人民陪审员 冯国娟
二〇一九年三月二十一日
书记员 姚丽霞
