兄弟分家析产因房产手续不完善无法办理变更登记

惠东县人民法院

民事判决书

(2018)粤1323民初294号

原告:林某,女,1973年7月21日出生,汉族,户籍地广东省惠东县。

原告:王X婷,女,2000年7月7日出生,汉族,户籍地广东省惠东县,系原告林某的女儿。

原告:王某1,女,2008年8月13日出生,汉族,户籍地广东省惠东县,系原告林某的女儿。

法定代理人:林某,具体信息同上。

上述原告的共同委托代理人:黄XX,广东XX律师事务所律师。

被告:王X文,男,1968年3月10日出生,汉族,户籍地广东省惠东县。

被告:王X瑞(曾用名王瑞洪),男,1982年3月5日出生,汉族,户籍地广东省惠东县。

第三人:王X玉,女,1970年10月24日出生,汉族,户籍地广东省惠东县。

第三人:王X萍,女,1966年9月22日出生,汉族,住址广东省惠东县。

原告林某、王X萍、王某1与被告王X文、王X瑞、第三人王X玉、王X萍分家析产纠纷一案,原告列王X文、王X瑞为被告向本院提起诉讼,本院于2018年2月8日立案受理,后本院依职权追加王X玉、王X萍为第三人,依法适用普通程序公开开庭进行审理,原告林某及原告林某、王X萍、王某1的共同委托代理人黄XX、被告王X文、王X瑞,第三人王X玉、王X萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告林某、王某4、王某1向本院提出诉讼请求:一、请求人民法院确认2000年农历10月初8的分家协议有效,判令二被告协助原告办理位于惠东平山金光大埔角33号房产的变更登记。二、本案诉讼费由被告承担。庭审期间原告变更第一项诉请为:确认2000年农历10月初8的分家协议书有效,判令被告协助原告办理位于惠东××××镇金光大埔角33号房产的变更登记。事实与理由:2000年农历十月初八,为了防止以后兄弟间的纠纷,在王耀练的主持下,由王权代表,在亲友王权、王鲁、王潭、王永昌、王铁的见证下,王耀练与三个儿子即王X文、王瑞山、王某3就分家一事达成一致,签订分家协议,约定坐落于惠东××××三利埔安置区(金光大埔角xx号)的房产由分为A、B、C三区,王X文得A区,王瑞山得B区,王某3得C区,三兄弟及见证人都在协议上签名。分家协议签订后不久,三兄弟按协议分的的房屋区域居住至今已16年多。王耀练夫妇相继于2012年、2013年去世,三兄弟之一王瑞山于2015年意外身亡,原告林某系王瑞山的妻子,王某4、王某1系王瑞山的女儿,原告独自抚养两个未成年女儿至今。原告从事钟点工工作,大女儿读高二,小女儿读小学四年级,两个女儿生活学习都需要大笔费用,原告不得不考虑把房子卖掉来供两个孩子上学,而被告明知道原告困难,既不愿购买该房屋,也不愿意在房产证上加原告的名字。该纠纷经居委、派出所的调解,未能得到解决,现诉请法院解决。

第一次庭审中,被告王X文辩称,认可分家协议,涉案房产没有办理相关证据,无法办理过户。分家协议书中约定的对半分,并非按套分,无法办理过户。诉讼费不应担由我方承担,我没有能力协助过户,可以继承财产。

被告王X瑞辩称,我的意见与王X文的一致,我分得的是C区财产。

第二次庭审中王X文、王X瑞答辩意见与第一次庭审一致,同时补充,其与姐妹商量,同意将王某4、王某1的名字添加在不动产权证上,但不同意添加林某的名字。

第三次庭审中,王某2、王X萍陈述认为父母留下的财产,其也有份,要求在房产证上加名。被告及第三人对王某4、王某1继承财产无异议。

原告林某、王某4、王某1围绕其诉讼请求提交如下证据:1、身份证、户口本、人口信息查询资料,证明原、被告主体资格;2、分家协议;3、惠东不动产档案馆不动产登记资料查询结果,证明涉案房产权属情况;4、惠东平山街道南湖社区居委会出具的证明,证明涉案房产原地址为金光埔角xx号,现为平山街道南湖惠新路xx号。

被告王X文提交:1、建筑工程规划许可证(含县城建设红线凭证);2、县城建筑工程执照3、建设工程规划合格证;4、国有土地使用权证;5、房屋所有权证;6、房屋共有权保持证,证明涉案房产分家继承的房屋证件情况。被告王X文与王X瑞共同提交常住人口登记表,证明主体资格。

被告王X瑞、第三人王某2、王X萍均未提交证据。

本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告王X文、王X瑞、第三人王某2、王X萍对原告提交的证据均无异议,其他各方当事人对被告王X文及王X文与王X瑞共同提交的证据均无异议。各方当事人对本院至惠东国土局调取涉案土地的[编号国用(2000)0xx9]地籍调查土地登记审批表的相关资料均无异议。

根据当事人的证据和庭审调查,本院对事实认定如下:王耀练(户籍于2013年1月4日死亡注销)与周义娇(已故)系夫妻关系,于1966年9月22日生于长女王X萍,××××年××月××日生育长子王X文,××××年××月××日生育二女王某2,1973年2月5日生于次子王瑞山(户籍于2015年6月29日死亡注销),××××年××月××日生育三子王某3(即王X瑞)。原告林某与王瑞山夫妻关系,双方于××××年××月××日生育女儿王某4,于××××年××月××日生育女儿王某1。

1990年10月10日,王文取得(NO001096)《县城建设红线凭证》,凭证记载“一九九0年八月九日报来有关图纸、文件,经审查符合建设规划,准你(单位)在平山镇××角××#动工兴建建设项目。规划说明:总层数3,用地面积70㎡,建筑占地(投影)83.13㎡,总建筑面积233.25㎡。”根据建设红线凭证33#与34#中间间隔道路,33#图内标注“已验收”。

1991年6月4日,惠东规划局颁发(NO000xxx)《县城建筑工程执照》给王耀练、王X文,执照记载:房主王耀练、王X文,建设地点平山大埔角33.34#,占地面积壹佰伍拾壹点叁㎡,占地建筑面积(投影)壹佰柒拾捌点贰㎡,层数二层,结构混合,总建筑面积叁佰贰拾叁点肆㎡,红线凭证号码90001096.001095号。

1992年6月3日,惠东规划局出具(编号9200666)《建筑工程规划合格证》,建筑工程规划合格证记载:建设单位王练、王文,建设项目名称住宅,建筑面积323.35㎡,占地面积151.25㎡,建设位置平山大埔角33、34#。

1992年6月29日,惠东县人民政府出具(粤房字第××号)《房屋所有权证》,登记记载:登记字号11718,所有权人王耀练,所有权性质私有,所有权人占有份额共同共有,所有权来源新建,房屋坐落地址惠东××××镇金光大埔角xx号,建筑建构及层数混合二层,基地面积壹佰伍拾壹平方米叁拾平方分米,建筑面积叁佰贰拾叁平方米肆拾平方分米,住宅叁佰贰拾叁平方米肆拾平方分米,房屋共有人王X文,占有份额共同共有,共有保持证号032xxx7。

1992年6月29日,惠东县人民政府出具(粤房证字第032xxx7)《房屋共有权保持证》,登记记载:登记字号11718,所有权人王X文,所有权性质私有,所有权人占有份额共同共有,所有权来源新建,房屋坐落地址惠东××××镇金光大埔角33号,建筑建构及层数混合二层,基地面积壹佰伍拾壹平方米叁拾平方分米,建筑面积叁佰贰拾叁平方米肆拾平方分米,住宅叁佰贰拾叁平方米肆拾平方分米,房屋共有人王耀练,占有份额共同共有,共有保持证号3127550。

1999年23月15日,王耀练向惠东国土资源局递交《申请》,内容为“由于金光大一村集体村民分配一批建房留用地,位于惠东××××镇金光大埔角33号建设工程许可证的编号090xx号请有关部门给予办理国土使用证。”

2000年8月,惠东国土局颁发[惠东国用2000字第132301xxx9号]《国有土地使用证》给王耀练,国有土地使用证记载:土地使用者王耀练,座落平山镇利埔安置区,地号9-1-300,图号297-1,用途住宅(50)。使用权类型划拨(无偿),使用面积166.1平方。

2000年农历10月初八(即2000年11月3日),王耀练主持分家,案外人王权书写《分家协议书》,内容“兹有王耀练(家长)出下儿子三人,大子瑞文,次子瑞珊,三子瑞洪,居住地址座落惠东××××三利埔安置区红线证、国土33号(二人分得)34号瑞洪分得,于2000年农历10月初八日,有近亲叔侄到前佐证人,房屋价值按现行所分房屋,以后没有经济纠纷。33号区楼下铺面出租款由老人所得,直至老双亲百年归寿止,如果个人需要自己做店面,必须付出租金给老人,分家每人分贰仟元人民币,新棉被1张,购买日常用品用,老屋居部分,作祖公厅用,34号区地下铺面的租钱,也是给二老做生活费。33号区的梯位暂时二家共用,时间(二年内)到A区主家改建梯位位置。(附图纸一份)以上分家结果,立字为据,口讲无凭。分家得主:王X文、王瑞山、王某3叔侄证人:王权、王鲁、王永各、王潭、王铁二000年农历10月初八日”(详见附件一)。

诉讼期间,被告王X文提交时间均为1990年10月15日编号为900083号、900084的《建筑工程规划许可证》。编号为0083的该许可证记载建设单位王练,建筑项目名称住宅,建设位置平山金光大埔角33号,附图及附件名称县城建设红线凭证90001095号;编号为0084的该许可证记载建设单位王文,建筑项目名称住宅,建设位置平山金光大埔角34号,附图及附件名称县城建设红线凭证90001096号。

为明确涉案房产现门牌地址与国土证载明的地址是否一致,本院发函惠东国土资源局,2018年5月11日,惠东国土资源局作出惠东国土资函[2018]574号《复函》,内容为经核查,惠东国用(2000)字第132301xxx9号《国有土地使用证》原证载坐落为平山镇利埔安置区,现对应坐落为平山街道惠新路12号。至于粤房字第××号《房屋所有权证》、粤房证字第0321797号《房屋共有权保持证》涉及坐落惠东××××金光××角××与现势××街道××路××一致,请到相关部门咨询。

2018年5月15日,惠东平山街道南湖社区居民委员会出具《证明》,内容为“兹有我社区居民王耀练(已故)男,身份证号码:44252837052503,房屋共有权保持证:粤房证字第0321797号,粤房地权证:粤房字第××号,原地址:平山金光埔角33号,现地址为惠东平山街道南湖惠新路xx号,其所在地址与现地址属同一地址。”

2018年5月23日,本院至涉案争议房产进行现场勘察,经现场勘查,原告林某、被告王X文、王X瑞均确认国土证为惠东国用(2000)字第1323010xx9号不包含大埔角34号土地,大埔角34号土地有申请办理国土证,但因超建未能办出证,编号为0xxxxx的红线凭证已被规划部门收回;确认平山街道惠新路12号即为大埔角33号即涉案争议房产所在地,该土地上建有三间半的两层半房屋,该房共分三个部分:一楼左侧靠平深路一间为商铺现为被告王X文占有并出租,中间商铺为林某占有、使用,两间商铺后面的房屋为王X文占有、使用,右侧半间分为两部分,前部分由林某占有使用,同时该部分有楼梯上二楼前排靠惠新路林某占有居住、使用的房间;后部分由王X文占有使用,同时该部分建有楼梯上二楼靠后小巷王X文占有居住使用的房间,王X文修建的楼梯可通二楼楼顶天台。

经原告林某、王某4、王某1的申请,本院委托惠东房产管理局对涉案位于惠东平山街道南湖惠新路12号房进行测绘,2018年9月12日,惠东房产管理局作出《复函》,复函称,“涉案房屋原建基面积:151.3㎡,建筑面积:323.4㎡,现测量建基面积:183.9㎡,建筑面积:379㎡,实测面积超出证载面积部分未取得合法手续。(详见附图详见附件二)说明:由于本项测绘只对委托方指定房屋进行面积测算,委托方并无提供任何规划验收资料,因此本项测绘出具的测绘成果报告不做任何房产办证依据。”各方当事人对该复函均无异议。

诉讼期间,经询问第三人王某2、王X萍,均表示有听说过分家一事。

庭审期间,各方当事人均确认:周义娇于2012年2月9日(即2012年正月十八)去世,王耀练于2012年11月24日去世,王瑞山于2015年6月24日去世;均同意将王某4、王某1的名字添加在房产证上,不同意将林某的名字添加在房产证上。被告王X文称涉案房产的建房款是其父母支付,房子其父亲王耀练负责建的,当时其有帮忙,有出钱买15吨水泥,听说其姐姐王X萍有从肇庆寄回5000元建房;确认涉案土地是自留地、土地性质为划拨(无偿);确认分家协议书是在王耀练的主持下由王权书写,王X文、王瑞山、王某3签名,分家时全家人居住在王某3分得的房子即C区,A、B区是出租给别人的,在2003年的时候将A区拆墙建了楼梯和门并在二楼加建了围墙,建好后就搬去C区居住,王瑞山是在2004年的时候改建好后搬过去居住的,有分到协议书中的棉被,因王某3分得房子较小,在2010年时,父母称将旗鼓岭12号的祖公厅分给王某3;母亲周义娇对分家、对房屋改建、分开居住均无意见。林某确认在王X文搬迁到B区后才搬迁到其居住的区域,祖公厅分给王某3。王某3确认分家协议上的签名,分家时有分到2000元。王X萍称其有出钱建房子,有听过分家一事,同意将王某4、王某1的名字登记在房产证上,不同意将林某的名字添加在房产证上,如果要增加登记林某的名字,其也要加名。

本院认为:根据2018年5月15日惠东平山街道南湖社区居民委员会出具的《证明》及2018年5月11日惠东国土资源局作出惠东国土资函[2018]574号《复函》及现场勘查中当事人对涉案房产的确认,涉案争议房产原位于惠东县××镇金光埔角××为地址为××县××街道南湖××号。

根据惠东县人民政府于1992年6月29日颁发的粤房第字第3127550号《房屋所有权证》、粤房证字第032xx7号《房屋共有权保持证》记载,涉案争议房产已登记为王耀练、被告王X文共同共有的事实及《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力”的规定涉案惠东××××镇金光大埔角33号为王耀练与被告王X文共同共有,同时基于《中华人民共和国婚姻法》第十七条“夫妻在婚姻关系存续期间所得的系列财产,归夫妻共同所有:(五)其他应当归共同所有的财产。”的规定,王耀练享有的份额系与周义娇共同共有。

关于2000年农历10月初八的《分家协议》。原、被告均确认分家是在父亲王耀练主持下、叔侄见证下父亲王耀练对其财产进行分割与规划,王X文、王瑞山、王某3在分家协议上签字确认,尔后各方按照分家协议对房屋进行分割居住,已实际履行该协议,周义娇对分家协议签订后各方按照协议分开居住并无异议,可知,周义娇对该分家协议是知情且同意,故该协议应为王耀练、周义娇对其所有财产的处置,本院予以确认。根据该协议,王某3分得惠东××××镇金光埔角34号,王瑞山、王X文共同分得惠东××××镇金光埔角33号,王瑞山分得应为王耀练、周义娇共同共有的份额,是王耀练、周义娇对王瑞山的赠与,鉴于王X文已经为该房产的登记共有人,王X文在该分家协议上的签名应是对其享有共有部分的确认及对王耀练、周义娇对财产分配的确认,该分家协议是未违反法律法规禁止性规定,合法有效,本院予以确认。

关于林某、王某4、王某1诉请变更产权登记。王瑞山于2015年6月24日去世,根据《中华人民共和国继承法》第二条“继承从被继承人死亡时开始”的规定,继承在2015年6月24日已经开始,因未立遗嘱,根据《中华人民共和国继承法》第十条“遗产按照些列顺序继承:第一顺序:配偶、子女、父母第二顺序……”因王瑞山的父母先于被继承人王瑞山死亡,故继承其财产的应为配偶、子女即原告林某、王某4、王某1,均享有涉案房产共有份额的三分之一的份额。根据2018年9月12日惠东房产管理局作出内容为“涉案房屋原建基面积:151.3㎡,建筑面积:323.4㎡,现测量建基面积:183.9㎡,建筑面积:379㎡,实测面积超出证载面积部分未取得合法手续。”的《复函》及附图,涉案房产存在超面积未取得合法手续的情况,确认原告林某、王某4、王某1享有涉案位于惠东××××镇金光大埔角33号一楼84.755㎡及二楼91.455㎡(详见附图)的占有、使用权、收益权,原告可在涉案房产取得合法手续后另行主张变更登记。

因王耀练、周义娇生前已对其所有的涉案财产进行处置,且各方已经按照协议履行,第三人王X萍、王某2请求在房产证上加名缺乏事实及法律依据,该主张本院不予采纳。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国继承法》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定,判决如下:

一、确认王X文、王X瑞于2000年农历10月初八(即2000年11月3日)签订的分家协议书有效。

二、驳回原告林某、王某4、王某1的其他诉讼请求。

三、驳回第三人王某2、王X萍的请求。

案件受理费15600元(原告林某、王某4、王某1预交7800元),由原告林某、王某4、王某1共同负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省惠州市中级人民法院。

审判长  罗晓燕

审判员  王雪良

人民陪审员  张永红

二〇一九年二月十二日

书记员  刘怡君

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